美国置业

美国

 

 

美国房屋主要分类:

独立屋(Single family house)

独立产权公寓(condominium)

联排屋(townhouse)

合作公寓(cooperative apartment)

纽约五大分区房价:

1 曼哈顿区:分为上中下城区,上城区有全球知名的中央公园,大都会博物馆,哥伦比亚大 学,美国自然历史博物馆。中城区包括商业,文化及娱乐元 素比如第五大道,洛克菲勒中心 时代广场。 下城区以金 融和文化为主比如华尔街,中国城,格林尼治。在曼哈顿好 的一些区域至少 100 万才能买一间公寓,现在最核心地段的 公寓几乎都在 10000 美金/平方英尺

  1. 皇后区:纽约市面积最大的行政区,多元化的种族著称,50%以上是白人,其他有亚洲 裔,拉丁美裔,非洲裔,这里以住宅为主
  2. 布鲁克林区:与曼哈顿隔着一条河,由布鲁克林桥连接两地,是纽约市人口最多的行政 区,也是非裔美籍黑人社区,早年治安不好,现在重整治安 与观光业(游乐园的康尼岛) 4. 布朗克斯区:纽约的最北端,华人很少居住,以非洲和拉丁美洲后裔居民为主,是纽约 市有名的平民窟
  3. 史泰登岛区:纽约市的最外围,面向大西洋,连接曼哈顿岛主要的交通工具是轮渡(轮 渡的运营费用由政府负担,岛上居民或者游客都是免费搭乘

 

加州:房产是财富和身份的象征,面积是美国第三大洲,仅次于阿拉斯加州和德克萨斯州 由于靠近亚洲,早起的移民大多来自于 东南亚地区,香港,台湾,加州亚裔人口突破 600 万,加州是全球的第九大经济体,人均 GDP 收入高,农业是加州的支柱产业,规 模是工业的两倍,还包括航空,娱乐,轻工业,信息产业,硅谷高科技产业,医疗产 业,电子游戏产业,动漫产业等等,美国很大一部分的国际贸易由加州港负责处理, 一般以上的进口产品从这里登录,加州的房地产业也很蓬勃,差不多占据加州生产总 值的 20%以上(也是美国失业率最高的地方)

 

旧金山:美国的高科技重镇(三藩市)旧金山市区与周围城市群通过桥梁链接起来,最著 名的要数金门大桥,与奥克兰相接。围绕着旧金山大大小小的城市统称湾区,湾区的南部有 圣何塞著名城市,斯坦福大学和硅谷也在此区。位于湾区南部的库比蒂诺,是最早的华人居 住区,苹果电脑公司的总部也在这里,目前房价 100 万美金以上,山景城是硅谷的重要组成 部分,谷歌公司总部,摩斯拉基金会,微软的 msn,美国航空航天局埃姆斯研究中心等等, 山景城也是美国第一座完全覆盖免费无线网络城市

 

洛杉矶:加州第一城,华人聚集地,全美第二大城市仅次于纽约,洛杉矶大都会地区包括 橙市,文图拉县,河滨县,圣布拉迪诺县,仅仅这一个都会区就有 6 个大型民航机场,为世 界主要城市之最,这些地区有知名的城镇,如比弗利山,帕萨迪纳市,长滩市等,共超过 100 个大小的城镇

 

圣地亚哥:洛杉矶的后花园,退休定居地,距离洛杉矶 2 个小时的车程,不少美国人喜欢 参加这里的天体营,这里还有军事基地,美国海军,美国海军陆战队,美国海岸防卫队等, 圣地亚哥因为接近墨西哥边界通行西班牙语,很多墨西哥和西班牙人后裔再此居住,圣地亚 哥还拥有多元化的高科技,包括生物,医疗,通讯,电子软件,网络,无人机等,适合华人 买房的区域如 波威市,伯纳多农庄,卡梅尔山谷。圣地亚哥也是加州 08 年次贷危机中房价 最先倒下的,银行回收屋较多。

 

佛罗里达州:房价波幅大的阳光之州,美国的阳光之州,到处生长着高大挺拔的棕榈树, 还有全美第二场的海岸线和沙滩(美国前十沙滩中的 6 个都在佛州),这里还有世 界知名的迪士尼乐园,环球影城,海洋世界,乐高乐园,佛州的海拔平均不到 30 米,大大小小的湖泊有 30000 个,平均温度 19 度,北部稍稍偏凉,佛州有 2000 万 人口,美国人就的第四大州,人口增量大过去十年人口增长约 20%,大于全国的平 均水平。佛州的房产波动也很大,需要购房者把握时机,人口不断增加,房屋供不 应求,导致房价急升。佛州的税率也很简单,没有州政府个人入息税,信托税等等, 纽约人迁移至佛州的人最多,原因大致是 1.平均气温 21 度。2.没有州政府个人入息 税 3.美国发展最快的州 4.1800 英里的海岸线 5.当地商业以及旅游业强劲。08 年金 融危机佛州房价下跌至 2/3 ,随后美国政府频频出招救市。2012 年以来 佛罗里达 州土地价格飙升,其中奥兰多土地涨幅最大,房价快速上升。2013 年佛罗里达占据 了全美外国房产投资总量的 20%之多。

 

迈阿密:因为良好的空气质量,清洁的水源和环境被评福布斯评为美国最清洁的城市,后 来也被评为美国最富裕城市之一,受全世界游客和移民欢迎的旅游目的地,美国的第三大移 民入境港,欧洲,亚洲,非洲等大量的移民落户这里,迈阿密也是房贷违约之都,在金融危 机迈阿密约有 1/5 的房子被银行收回

 

奥兰多:高科技发展,房价下跌幅度大,奥兰多不仅仅是一个旅游胜地,也是一个高科技 发达的城市,火箭技术,主题公园,机动游戏,军人培训模拟技术,快速汽车引擎技术,医 疗手术自动化都很领先,2012 年奥兰多也叉呢各位美国寻找 IT 工作最佳城市及加拿大第三 佳城市,仅次于休斯顿和多伦多

 

德克萨斯州:全美最大的炼油中心,德州是美国重要的工商业地区,房屋成本低还有宽松 的商业限制条例,2008 年德州房价下跌 8%是因为 德州政府鼓励经济发展的奖励措施,例 如德州企业基金和德州新兴科技基金,得以产生次贷危机对德州的影响。德州拥有丰富的天 然气和石油,石油生产占据全美的 1/3 。全球 25 家主要石油公司的总部都在这里,随着石 油工业的发展,经济扩张到化学,电子,飞机。 德州面积仅次于阿拉斯加州,人口仅次于加州,在过去十年中德州人口显著增长,人口增长 的主要集中在五个城市,休斯顿,圣安东尼奥,达拉斯,奥斯丁,沃斯堡 。纽约, 洛杉矶,芝加哥和休斯顿是美国人口最多的城市,但是在过去十年,前三者的人口都 不及休斯顿,受到美国国内和国外移民人口的影响,德州人口持续增长之余,人口结 构和年龄层都产生了重大变化。德州和加州同样是阳光之州,龙爷和畜牧业都很发达, 德州 牛肉 羊毛等年产量非常惊人。虽然德州的高等学府不及加州为亚洲人所熟悉, 但是在美国本土教育中占有重要的位置,德州高等教育学府的数量在全国排名第二, 超过 200 多家,奥斯丁市也是与波斯顿齐名的一流大学城,因此吸引了非常多的留学 生,数量占据全美第三,包括亚洲的留学生,韩国为主。

 

奥斯丁:德州首府,云集了很多高科技产业,IBM CISCO(思科),英特尔,AMD,摩托 罗拉,飞思卡尔,三星电子等等,奥斯丁高等学府云集,有 140 多家私立或者公立学院,德 州大学奥斯丁分校,堪称是美国最大的公立的大学,有公立常春藤之称,奥斯丁居民教育程 度高,奥斯丁的房价也从来没有狂跌过。

 

休斯顿 :休斯顿德州的第一大城市,美国的第四大城市,是墨西哥湾沿岸最大的经济中心, 除此之外休斯顿还是世界的第六大港口(美国第二大港口),休斯顿唐人街规模仅次于纽约 和旧金山,休斯顿也是非常欢迎中国企业家到休斯顿投资经营。 休斯顿也是美国的能源之都,有 5000 多家与能源有关的公司,有全美第二大炼油厂 (世界第二)。财富 500 强企业将总部设在休斯顿的数量仅次于纽约,美国航空航天 局(NASA)的中心这在这里, 国际知名的医疗中心也在这里,全世界最大的医疗中心, 研究和治疗方面处于国际领先水平,包括全美医学院前十的贝勒医学院,德州大学健 康医学中心,安德森癌症中心等等 。优质教育也是休斯顿经济的动力,私立学校莱 斯大学等,休斯顿大学是最大的市区州立大学,有四处主要校区,包含两个教育中心, 40 个研究机构,医学法律排名全美第一。

 

达拉斯:达拉斯德州的第二大城市,美国的第九大城市,整体经济结构与休斯顿类似

 

密歇根州:汽车的工业诞生地而闻名,是世界汽车之都,是全美和世界上最主要的汽车生 产地,汽车产量全美约 25%左右,世界 150 家最大的汽车零部件供应商一半都在该 州,美国的三大汽车公司 通用 福特 戴姆勒的总部都在这里

 

底特律:2013 年 7 月宣布破产,世界传统汽车中心 音乐之都 美国的第十五大城市

 

内华达州:美国山脉最多的州,农业和矿业是传统支柱产业,内华达也有发达的旅游业, 全年接待 4000 万人次,旅游业占据政府收入 60%,内华达州是金融海啸的重灾区之 一,该州房产市场上被银行拍卖的住宅在全美第一。也是美国房市反弹最大的州,

 

拉斯维加斯:内华达最大的城市,以赌博也为中心的庞大旅游,购物,度假产业,成为世 界知名的度假圣地,有 世界娱乐之和结婚之都的美称,这里气候四季分明,次贷危机房产 直绛 65%

 

 

购房流程:

一.预定,出价

二.签署合同

三.申请贷款(贷款机构负责提供买家的物业估价报告)

四.房屋检查(房屋检测师会出具一份报告,同时用相机记录房子有问题的地方, 连同检查报告给到买家,买家过目后发送给卖家,如卖方同意维修,则购房合同视为 成立)

五.产权公司交接过户(产权公司负责测量,确保产权清晰,并购买产权保险, 双方协议过户时间,产权公司本身就是公证处,很多文件转移都需要做公证,而买卖 合同只需要双方签署即可,不需要做公证)

 

合同版本:合同通常是一式四份,一份给买家,一份买方代理人留下,一份给贷款机构, 一份给产权公司(一般是州政府统一的,只能依内容填写,不能做出改动)

 

买方的费用清单:除了准备首付以外还要缴纳律师费,印花税,过户费等等,通常说的过 户费在美国称为 closing ,settlement,closing escrow 这笔费用通常是 房价的 2%--4%(其实目前没有任何法律规定过户费必须要买家或卖家 承担,这比费用也可以协商决定,通常是由市场的供需关系决定)

 

一次性费用:买房时需要交付的,过户后边不在交付(1.产权保险 2.地产经纪费 3.产权公 司费 4.律师费 5.公证费 6.电汇费 7.房屋检查发 8.快递费 9.贷款费 10. 签署费.11.物业费调整费 12.业主委员会费 13.地方政府转移税)注: 产权公司会给一份过户结算表 CLOSING STATEMENT 上面列明

 

重复性费用:1.房产税 2.保险(天然灾害保险,水灾,地震,政府强制购买)3.火灾保保险 4. 贷款保险费用 5.预付利息

 

业主每年支出清单:1.房产税(property tax) 2.保险(insurance) 3.业主委员会征收的物业管理费(HOA) 4.维护费(Sinking fund) 5.租赁管理费:专业的租赁管理公司替业主管理服务,一般是服务费是 房租的 8%-20% 在美国做房东,租金收入要纳税,美国政府可以为房东提供各种不同的形式的抵扣税项目, 维护房屋和运营成本可以用着扣税, 申请 ITIN (美国税务局 IRS 针对非美国居民,而且有报税要求人士设立的号码) ITIN 号码是进 行非美国居民个人所得税(1040NR(报税用的表格))申报的重要基础,抵扣税列表:房 产税 保险, 物业管理费 ,水电费,维修费,出租广告费用, 贷款利息,还有视察物业 的开支(机票,住宿,饮食)房屋折旧(住房 27.5 年,商业 39 年。但是土地没有折旧的概 念)美国税务局要求:承租人,房地产管理公司有扣缴义务,30%的预扣所得税(拿到税号 就不用缴纳预扣税了) 收租金之前将税号准备好。报税每年截止日期是 4.15 午夜 12 点 个人所得税计算 Income Tax (租金部分--列表--免税额) × 税率 个人所得税 免税额=4050

 

税率 0-9275 为 10% 9276-37650 为 15% 37651-91150 为 25% 91151-190150 为 28% 190151-413050 为 33% 413051-415050 为 35% 415050 万以上为 39.6%

资本增值:美国税务局要求不管是否盈利,房款的 15%会被产权公司预先交给美国税务局, 年底报税时候税务局把剩余部分退回

 

Capital gains tax: 少于一年投资税率较高,最多可达 35% 一般 25% 超过一年按照阶梯 如果是美国公民 买房时如果 5 年住满两年 利润低于 25 万美金,夫妻双方低于 50 万美金不 交税(投资房和度假房不享受这个优惠) 免税额 4050 37951 37951-418400 税率为 15% 418401 以上为 税率为 20% 计算资本资本增值的时候 买房时的所有费用可以抵消 1031 置换(利润用于从新购房无需缴纳资本增值税) :转售情况:45 天明确再次购置的物 业对象, 在购买等值或者高于原有房产 并在 180 天内完成全部交割事宜

 

遗产税:545 万美金

特别税务优惠

房屋检查清单:1.结构元素 2.外观评估 3.屋顶和阁楼 4.配管道 5.组装备件 6.电工设备 7.电 器 8.车库

房产交易的参与者一般有:买家,卖家,经纪人,产权公司,银行,律师(签署好合同 以后便会在产权公司开立一个第三方托管账户,买家需要在过户之前把款项转移到产权公 司,东西海岸差异也很大,西海岸多采用产权公司来提供服务过户服务,东岸买卖大多会找 律师来处理过户工作,有芝加哥产权公司,富达国家产权保险公司,第一美国产权保险公司 ) Freehold estate 永久产权物业 Leasehold or nonfreehold eatates 带租约,有限期(原则上买家是可以永久应有,约期满后 续约)

物业拥有权方式

完全产权

联权共有(一方逝世,便由另外的人获得其产权,不得以遗嘱方式将物业权利转移给指定受 益人,有人死亡自动转移)

夫妻共同财产

分权共有

有限责任公司(limited liability company):一般房产价值较高,商业地产居多,或者是考虑 到遗产税问题,就采用 LLC 方式持有,好处是发生诉讼与债 务不会波及个人,股东也不会遇见双从纳税问题,LLC 的成 员权益通常不能随便转移给他人,必须要经过所有股东同 意,德拉瓦州比较多,LLC 股东不是美国居民,没有在美国 进行商务活动,股东就不必像美国税务局进行税务申报,不比像美国政府纳税

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